Fin du Pinel: Pourquoi le Denormandie devient la référence en défiscalisation immobilière
Même si le Pinel n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis 2025, il reste un point de référence utile pour comprendre l’intérêt de la loi Denormandie dans le cadre d'un investissement immobilier locatif.
Comparer ces deux dispositifs permet de visualiser ce qui distingue un investissement dans le neuf d’un investissement dans l’ancien rénové — et pourquoi le Denormandie peut offrir un rapport rendement / avantage fiscal particulièrement performant, notamment dans les villes moyennes attractives.
➡️ Guide du fonctionnement de la loi Denormandie
Ce qui distingue vraiment les deux dispositifs
Philosophie du dispositif : immobilier neuf vs ancien rénové
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Pinel reposait sur la construction de logements neufs en zones tendues
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Denormandie vise à rénover des logements anciens situés dans des centres-villes sélectionnés
👉 Cette différence change plusieurs paramètres :
• marché cible différent,
• prix au m² souvent plus accessibles en Denormandie
• potentiel de valorisation patrimoniale renforcé après travaux
Avantage fiscal : deux logiques, un résultat comparable
Même si le Pinel était historiquement le dispositif le plus connu, le Denormandie permet d'atteindre un avantage fiscal identique en pourcentage (jusqu’à 21 %) pour 12 ans d’engagement locatif, avec un ticket d’entrée généralement plus faible.
Prix au m² : un impact majeur sur la réduction d’impôt
- Le Pinel était principalement concentré dans des zones où le prix pouvait dépasser 5 500 €/m², entraînant une portion non prise en compte dans le calcul fiscal
- Le Denormandie cible des villes où le prix au m² est souvent bien inférieur, permettant de mobiliser 100 % du montant investi dans le calcul de la réduction d’impôt.
Tableau comparatif Pinel / Denormandie
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CRITERES |
PINEL |
DENORMANDIE
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Type de bien |
Neuf (ou VEFA) / logements neufs conformes aux normes récentes |
Ancien + travaux de rénovation/modernisation obligatoires. |
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Travaux obligatoires |
Non — bien neuf livré clé en main |
Obligation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération |
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Réduction d’impôt selon durée d’engagement locatif choisie |
6 ans / 9 ans / 12 ans → Initialement jusqu’à 21%, la réduction maximale du Pinel classique a été progressivement abaissée à 14% maximum (sauf pour la version Pinel+). Les dispositifs Pinel et Pinel+ se sont éteints le 01/01/2025. |
6 ans / 9 ans / 12 ans → jusqu’à 21 % de réduction |
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Plafond fiscal d’investissement
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Investissement plafonné à 300 000 €/an et limité à un prix de revient retenu jusqu’à 5 500 €/m². |
Même plafond : 300 000 €/an et 5 500 €/m² retenus. 👉 Dans la majorité des villes moyennes éligibles, les prix inférieurs à 5 500 €/m² permettent de profiter de la réduction sur 100 % du prix. |
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Localisations |
Principalement en zones “tendues / A, A bis, B1…” — marchés souvent très concurrentiels, prix d'achat élevé, prix au m2 supérieur à 5 500 €/m² réduisant l’impact de l’avantage fiscal. |
Villes moyennes / centre-villes de communes ciblées pour leur potentiel de revitalisation — prix d’achat plus accessible, bon rapport rendement/prix, potentiel de création de valeur. |
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Plafonnement des loyers |
Oui, selon des grilles identiques |
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Plafonnement des ressources des locataires |
Oui, selon des grilles identiques ➡️ Voir les plafonds de ressources des locataires Denormandie |
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Potentiel de valorisation / rénovation |
Immobilier neuf → peu ou pas de travaux, valorisation dès le départ, confort neuf. |
Immobilier ancien + rénovation → valeur ajoutée possible, amélioration énergétique, possibilité de plus-value via réhabilitation + travaux. |
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Contraintes / complexité |
Contraintes liées à la VEFA : délais de livraison, normes environnementales (RE2020…), risques de retard. |
Travaux obligatoires, coordination de la rénovation et respect des critères d’amélioration énergétique.
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Objectifs sociétaux |
Soutien à la construction neuve dans les zones tendues.
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Rénovation et remise sur le marché de logements anciens en centre-ville. |
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Avantages concrets du Denormandie
Un marché plus accessible pour les investisseurs
Le Denormandie s’applique dans des villes où les prix restent raisonnables, permettant :
• un effort d’épargne mieux maîtrisé,
• un accès plus large à l’investissement locatif rénové,
• une rentabilité potentielle supérieure grâce au ratio prix/rendement.
Un enjeu de rénovation énergétique et patrimoniale
Alors que le Pinel finançait des logements neufs déjà performants :
• le Denormandie finance la remise à niveau du parc ancien,
• améliore la performance énergétique,
• et contribue à valoriser des centres-villes attractifs.
👉 Pour l’investisseur, cela signifie un potentiel de plus-value renforcé.
Des opérations clés-en-main possibles
Contrairement à une idée reçue, investir en Denormandie ne signifie pas gérer soi-même un chantier.
Des packages complets existent :
• prix + travaux déjà définis,
• rénovation supervisée par des professionnels,
• livraison clé-en-main.
👉 Ce qui rapproche l’expérience du “confort Pinel”, avec un montant de réduction d'’impôt potentiellement plus élevé.
Exemple d'investissement
Exemple d'investissement Denormandie dans une ville moyenne dynamique
• Prix total (immobilier + travaux + frais d'acquisition) : 180 000 € dont 50 000 € de travaux
• Avantage fiscal total sur 12 ans : jusqu’à 37 800 €
• Tension locative forte dans la zone → vacance limitée
• Potentiel de valorisation après rénovation
👉 Un profil idéal pour les investisseurs franciliens cherchant à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur patrimoine.