FAQ loi Denormandie

Oui. Malgré l’évolution des taux d’emprunt, la réduction d’impôt reste l’un des rares avantages fiscaux accessibles sur l’ancien avec travaux.

Le gain peut atteindre jusqu’à 63 000 € pour un investissement de 300 000 € avec un engagement sur 12 ans.

Les budgets d’entrée sont accessibles : à partir de 130 000 €

Toute personne imposée en France :

• Les contribuables domiciliés fiscalement en France
• Les français résidant à Monaco mais imposés en France (CGI art. 4 B)
• Les agents de l’État en poste à l’étranger et imposables en France
• Les non-résidents “Schumacker” assimilés à des résidents français (CJUE C-279/93)

Pour bénéficier du dispositif, il faut :

• Acquérir un logement ancien dans une zone éligible
• Réaliser des travaux ≥ 25 % du coût total de l’opération et permettant une hausse de la performance énergétique
• Louer le bien nu, à usage de résidence principale dans les 12 mois après l'achèvement de l'immeuble
• Respecter les plafonds de loyers et plafonds de ressources locataires

📌 Concrètement, un investissement de 180 000 € dont 50 000 € de travaux, est éligible.

➡️ Guide du fonctionnement de la loi Denormandie

Pour louer un logement en loi Denormandie, le loyer est strictement plafonné selon la zone géographique du bien et la surface pondérée.

Ces plafonds concernent tous les baux conclus ou renouvelés en 2025 et s’appliquent hors charges.

Zone	Loyer maximum en €/m²
Abis	19,50
A	14,49
B1	11,68
B2 & C	10,15

 

 ➡️  Modalités de calcul et exemple chiffré

Pour que l’investisseur puisse bénéficier de la réduction d’impôt, le locataire doit :

• Louer le bien nu, sans mobilier fourni
• L’occuper à titre de résidence principale
• Respecter les plafonds de ressources applicables selon la zone et la composition du foyer

💡 Si les revenus du locataire augmentent et dépassent le plafond en cours de bail, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause.

Pour que l’investisseur puisse bénéficier de la réduction d’impôt, le locataire doit respecter des plafonds de ressources annuels, variables selon la zone et la composition du foyer.

Ces plafonds sont actualisés chaque année. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 :

	Abis	A	B1	B2 & C
Personne seule	43 943 €	43 953 €	32 825 €	32 243 €
Couple	65 691 €	65 691 €	47 842 €	43 056 €
+ 1 personne	86 112 €	78 963 €	57 531 €	51 778 €
+ 2 personnes	102 812 €	94 585 €	69 455 €	62 510 €
+ 3 personnes	122 326 €	111 971 €	81 705 €	73 535 €
+ 4 personnes	137 649 €	126 001 €	92 080 €	82 873 €

 

➡️ En savoir plus sur les plafonds de ressources

Le calcul s’effectue sur le prix de revient, plafonné :

• à 5 500 €/m²
• et à 300 000 € par an et foyer fiscal

Durées & taux :

• 6 ans → 12 % (2 %/an)
• 9 ans → 18 % (2 %/an)
• 12 ans → 21 % (2 %/an les 9 premières années puis 1 %/an)

📌 Exemple : Pour 300 000 € investis, l’économie totale peut atteindre 63 000 €.

Quelle durée d’engagement choisir ?

Deux options :

• Engagement initial 6 ans, prorogeable 2×3 ans → max 12 ans
• Engagement initial 9 ans, prorogeable 3 ans → max 12 ans

💡 Pour une optimisation fiscale, la seconde option est souvent la plus rentable.

 

➡️ Obtenir une étude chiffrée personnalisée

La première année de réduction d'impôt s'applique à l'année d'achèvement des travaux.

Non. Si le montant de la réduction d'impôt est supérieur au calcul de l'impôt normalement dû, le solde est définitivement perdu.

Exemple:

Prix de revient d'acquisition en Denormandie de 250 000 €, soit une réduction d'impôt de 5 000 € pendant les 9 premières années.

Si l'impôt sur le revenu est de 4 000 €, la réduction d'impôt s'appliquera uniquement sur ce montant. Impossibilité de reporter la différence de 1 000 € non utilisée sur les années suivantes.

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Oui.
Le plafond actuel est de 10 000 €/an (source : BOFiP).

📌 Un foyer francilien avec un TMI élevé atteint ce plafond rapidement : la Denormandie permet de l’utiliser pleinement.

Oui, si la société est transparente fiscalement (société à l’IR).
Non si elle est à l’IS.

Oui, le locataire peut-être :

• un descendant
• un ascendant
• à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal
• et que le logement soit sa résidence principale

💡 Pratique pour optimiser l’impôt tout en aidant un enfant étudiant ou jeune actif.

Source : BOFiP-Impôts.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faudra :

• Indiquer le prix de revient de votre acquisition afin que l’administration fiscale soit en mesure de calculer la réduction d’impôt associée
• Remplir le formulaire d’engagement de location la première année et renouveler cette opération en cas de prorogation
• Déclarer vos revenus fonciers chaque année

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Techniquement oui.
Financièrement non conseillé :
Vous devrez rembourser l’intégralité des réductions d’impôt obtenues.

Vous devenez totalement libre et pouvez :

• continuer à louer sans plafonds,
• occuper le bien,

• ou arbitrer (revendre).