Investissement Denormandie
Projections financières
Simulations chiffrées : flux, gains fiscaux et effort d'épargne
Au-delà de la réduction d’impôt, les offres Denormandie “clés en main” répondent aux objectifs des investisseurs qui souhaitent :
- Déléguer et gagner du temps : une opération pilotée de bout en bout (montage, travaux, mise en location) ;
- Limiter les risques : dérives de chantier (délais/budget), aléas de coordination, et sécurisation du respect des conditions du dispositif ;
- Réduire le risque de “gros travaux” à court/moyen terme : avec un niveau de rénovation élevé incluant les parties communes ;
- Investir en centre-ville, souvent avec un cachet architectural.
En résumé : les offres Denormandie “packagées” se rapprochent d’un investissement neuf : le rendement locatif brut est souvent modéré. L’intérêt se mesure surtout en effort d’épargne net, réduction d’impôt, et capital remboursé, avec une meilleure visibilité sur les travaux à court/moyen terme.
Pour vous projeter concrètement, cette page présente deux simulations d'investissement Denormandie avec des calculs détaillés année par année, l’impact fiscal selon les profils, et l’effort d’épargne mensuel avant/après la période de défiscalisation.
➡️ Comprendre le dispositif : Guide Denormandie
Simulation Denormandie - Profil : Célibataire, cadre sans enfant, TMI 30%
Objectif : visualiser en 2 minutes l’effort d’épargne mensuel et la réduction d’impôt, sur 14 ans, avec un scénario prudent.
Contexte patrimonial et fiscal
34 ans, consultant en CDI
Célibataire, sans enfant
- Salaire annuel : 55 600 €
- Impôt annuel : 8 116 €
- Charges : loyer mensuel de 1 350 € ; pas d'emprunt
- Épargne disponible : 41 000 €
Hypothèses d'investissement : prix, crédit, loyer, charges
Cette simulation d'un investissement en loi Denormandie s'appuie sur des hypothèses réalistes et prudentes :
- T2 de 39 m² situé en plein centre-ville d'une commune classée en zone B2 pour les plafonds
- Prix packagé de 173 900 € incluant foncier + travaux réalisés intégralement dans les parties privatives mais également dans les parties communes + Garantie financière d'achèvement (GFA)
- Estimation des frais de notaire : 14 781,50 € (8,5%)
- Financement : les frais de notaire sont financés par apport et l'immobilier par un emprunt sur 25 ans - Taux 3,50 % + 0,30% ADI (assurance décès-invalidité)
- Loyer mensuel hors-charges : 472 € ➡️ Barèmes des plafonds de loyers Denormandie
- Taxe foncière : 900 € / an
- Charges non récupérables : 390 € / an
- Gestion par une agence + GLI (garantie loyers impayés) : 11 % du loyer
- Assurance propriétaire non-occupant : 120 € / an
Chiffres clés : réduction d'impôt, effort d'épargne, capital remboursé
- Base de réduction d'impôt retenue : 188 682 €
- Réduction d'impôt totale sur 12 ans : 39 623 €
- Effort d'épargne mensuel moyen sur 12 ans : 289 € / mois
-
Capital remboursé à 12 ans : 64 913 €
➡️ Questions fréquentes : fiscalité, plafonds, durée
Simulation Denormandie sur 14 ans : flux et effort d'épargne (avant/après réduction d'impôt)
Ce tableau présente une projection des flux financiers de l’opération sur 14 ans, avec une réduction d’impôt sur 12 ans.
Cette simulation Denormandie a été réalisée sur la base d’hypothèses prudentes :
- Évolution annuelle des loyers : 1,5% / an
- Évolution annuelle des charges : 2,5% / an
Les montants sont estimatifs et non garantis.
| Année | Loyer annuel |
Charges non récupérables (€/an) |
Gestion + GLI (€/an) |
Assurance PNO (€/an) |
Taxe foncière (€/an) |
Annuités de crédit (€/an) |
Effort d’épargne après charges, avant réduction (€/mois) |
Réduction Denormandie gain fiscal (€/mois) |
Effet fiscal IR/PS* (€/mois) |
Effort d’épargne mensuel net de fiscalité |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 664 | 390 | 623 | 120 | 900 | 10 969 | 612 | -314 | -51 | 246 |
| 2 | 5 749 | 400 | 632 | 123 | 923 | 10 969 | 608 | -314 | -52 | 242 |
| 3 | 5 835 | 410 | 642 | 126 | 946 | 10 969 | 605 | -314 | -50 | 241 |
| 4 | 5 923 | 420 | 651 | 129 | 969 | 10 969 | 601 | -314 | -44 | 243 |
| 5 | 6 012 | 430 | 661 | 132 | 993 | 10 969 | 598 | -314 | -39 | 245 |
| 6 | 6 102 | 441 | 671 | 136 | 1 018 | 10 969 | 594 | -314 | -33 | 247 |
| 7 | 6 193 | 452 | 681 | 139 | 1 044 | 10 969 | 591 | -314 | -28 | 249 |
| 8 | 6 286 | 464 | 691 | 143 | 1 070 | 10 969 | 588 | -314 | -22 | 251 |
| 9 | 6 380 | 475 | 702 | 146 | 1 097 | 10 969 | 584 | -314 | -16 | 254 |
| 10 | 6 476 | 487 | 712 | 150 | 1 124 | 10 969 | 581 | -157 | -9 | 414 |
| 11 | 6 573 | 499 | 723 | 154 | 1 152 | 10 969 | 577 | -157 | -3 | 417 |
| 12 | 6 672 | 512 | 734 | 157 | 1 181 | 10 969 | 573 | -157 | 0 | 416 |
| 13 | 6 772 | 525 | 745 | 161 | 1 210 | 10 969 | 570 | 0 | 4 | 574 |
| 14 | 6 874 | 538 | 756 | 165 | 1 241 | 10 969 | 566 | 0 | 28 | 594 |
Faites défiler la barre horizontalement pour visualiser tout le tableau→
-Tous les montants sont annuels à l’exception des colonnes « effort d’épargne » et « effets fiscaux (€/mois) » afin de mieux visualiser l’impact sur le budget.
- Réduction d’impôt Denormandie : 2% / an de l’année 1 à 9, puis 1% / an de l’année 10 à 12.
* Effet fiscal IR/PS : estimation de l’impact sur l’impôt (IR et, le cas échéant, prélèvements sociaux) lié au résultat foncier annuel global du foyer (opération Denormandie + éventuels autres revenus fonciers), calculée selon la fiscalité du foyer (notamment le TMI). Résultat indicatif, dépendant de la situation fiscale réelle.
Effort d'épargne :
Effort mensuel d’épargne moyen sur 12 ans : 289 €
Effort mensuel d’épargne après 12 ans, fin de l'avantage fiscal : 600 €
Après la réduction d’impôt :
- soit le bien est vendu ;
- soit le bien est conservé et l’effort mensuel d’épargne revient autour de 600 € / mois (à noter : après 12 ans, l'engagement Denormandie ayant pris fin, le loyer peut être réajusté au marché dans les limites légales, ce qui peut réduire l’effort).
➡️ Obtenir ma simulation personnalisée (effort d'épargne et fiscalité)
Simulation Denormandie - Profil : couple avec 2 enfants, TMI 41%
Objectif : visualiser en 2 minutes l’effort d’épargne mensuel et la réduction d’impôt, sur 14 ans, avec un scénario prudent.
Contexte patrimonial et fiscal
Couple marié avec 2 enfants de 9 et 11 ans
Madame, 41 ans, cadre
Monsieur, 45 ans, chef d'entreprise
- Revenus annuels : 197 200 €
dont salaires Madame : 59 400 €
dont rémunération de gérance Monsieur : 131 000 €
dont revenus fonciers : 6 800 € - Impôt annuel : 37 952 € (dont 36 782 € d’IR et 1 170 € de prélèvements sociaux)
- Charges : mensualités d’emprunt sur la résidence principale de 4 385 € / mois (durée restante : 10 ans)
- Épargne disponible : 205 700 €
Hypothèses d'investissement : prix, crédit, loyer, charges
Cette simulation d'un investissement en loi Denormandie s'appuie sur des hypothèses réalistes et prudentes :
- T3 de 52 m² situé en plein centre-ville d'une commune classée en zone B2 pour les plafonds
- Prix packagé de 239 900 € incluant foncier + travaux réalisés intégralement dans les parties privatives mais également dans les parties communes + Garantie financière d'achèvement (GFA)
- Estimation des frais de notaire : 20 391,50 € (8,5%)
- Financement : apport de 45 300 € ; emprunt de 215 000 € sur 25 ans - Taux 3,50 % + 0,30% ADI (assurance décès-invalidité)
- Loyer mensuel hors-charges : 560 € ➡️ Barèmes des plafonds de loyers Denormandie
- Taxe foncière : 1 200 € / an
- Charges non récupérables : 520 € / an
- Gestion par une agence + GLI (garantie loyers impayés) : 11 % du loyer
- Assurance propriétaire non-occupant : 150 € / an
Chiffres clés : réduction d'impôt, effort d'épargne, capital remboursé
- Base de réduction d'impôt retenue : 260 291 €
- Réduction d'impôt totale sur 12 ans : 54 661 €
- Effort d'épargne mensuel moyen sur 12 ans : 297 € / mois
-
Capital remboursé à 12 ans : 80 255 €
➡️ Questions fréquentes : fiscalité, plafonds, durée
Simulation Denormandie sur 14 ans : flux et effort d'épargne (avant/après réduction d'impôt)
Ce tableau présente une projection des flux financiers de l’opération sur 14 ans, avec une réduction d’impôt sur 12 ans.
Cette simulation Denormandie a été réalisée sur la base d’hypothèses prudentes :
- Évolution annuelle des loyers : 1,5% / an
- Évolution annuelle des charges : 2,5% / an
Les montants sont estimatifs et non garantis.
| Année | Loyer annuel |
Charges non récupérables (€/an) |
Gestion + GLI (€/an) |
Assurance PNO (€/an) |
Taxe foncière (€/an) |
Annuités de crédit (€/an) |
Effort d’épargne après charges, avant réduction (€/mois) |
Réduction Denormandie gain fiscal (€/mois) |
Effet fiscal IR/PS* (€/mois) |
Effort d’épargne mensuel net de fiscalité |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 720 | 520 | 739 | 150 | 1 200 | 13 561 | 788 | -434 | -161 | 192 |
| 2 | 6 821 | 533 | 750 | 154 | 1 230 | 13 561 | 784 | -434 | -150 | 200 |
| 3 | 6 923 | 546 | 762 | 158 | 1 261 | 13 561 | 780 | -434 | -138 | 209 |
| 4 | 7 027 | 560 | 773 | 162 | 1 292 | 13 561 | 777 | -434 | -126 | 217 |
| 5 | 7 132 | 574 | 785 | 166 | 1 325 | 13 561 | 773 | -434 | -113 | 226 |
| 6 | 7 239 | 588 | 796 | 170 | 1 358 | 13 561 | 769 | -434 | -100 | 236 |
| 7 | 7 348 | 603 | 808 | 174 | 1 392 | 13 561 | 766 | -434 | -87 | 245 |
| 8 | 7 458 | 618 | 820 | 178 | 1 426 | 13 561 | 762 | -434 | -73 | 255 |
| 9 | 7 570 | 634 | 833 | 183 | 1 462 | 13 561 | 759 | -434 | -59 | 266 |
| 10 | 7 684 | 649 | 845 | 187 | 1 499 | 13 561 | 755 | -217 | -44 | 494 |
| 11 | 7 799 | 666 | 858 | 192 | 1 536 | 13 561 | 751 | -217 | -29 | 505 |
| 12 | 7 916 | 682 | 871 | 197 | 1 575 | 13 561 | 747 | -217 | -13 | 517 |
| 13 | 8 035 | 699 | 884 | 202 | 1 614 | 13 561 | 744 | 0 | 3 | 746 |
| 14 | 8 155 | 717 | 897 | 207 | 1 654 | 13 561 | 740 | 0 | 19 | 759 |
Faites défiler la barre horizontalement pour visualiser tout le tableau→
-Tous les montants sont annuels à l’exception des colonnes « effort d’épargne » et « effets fiscaux (€/mois) » afin de mieux visualiser l’impact sur le budget.
- Réduction d’impôt Denormandie : 2% / an de l’année 1 à 9, puis 1% / an de l’année 10 à 12.
* Effet fiscal IR/PS : estimation de l’impact sur l’impôt (IR et, le cas échéant, prélèvements sociaux) lié au résultat foncier annuel global du foyer (opération Denormandie + éventuels autres revenus fonciers), calculée selon la fiscalité du foyer (notamment le TMI). Résultat indicatif, dépendant de la situation fiscale réelle.
Effort d'épargne :
Dans cet exemple, la présence de revenus fonciers préexistants et le déficit foncier généré par l’opération Denormandie améliorent l’effet fiscal sur les premières années, ce qui réduit l’effort d’épargne mensuel.
Effort mensuel d’épargne moyen sur 12 ans : 297 €
Effort mensuel d’épargne après 12 ans, fin de l'avantage fiscal : 750 €
Après la réduction d’impôt :
- soit le bien est vendu ;
- soit le bien est conservé et l’effort mensuel d’épargne revient autour de 750 € / mois (à noter : après 12 ans, l'engagement Denormandie ayant pris fin, le loyer peut être réajusté au marché dans les limites légales, ce qui peut réduire l’effort).
➡️ Obtenir ma simulation personnalisée (effort d'épargne et fiscalité)
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